Кратко
Продать российскую квартиру можно по доверенности, но для налогов Вы считаетесь налоговым нерезидентом РФ (живёте за рубежом > 183 дней в году). Это означает базовую ставку НДФЛ 30 % со всей суммы сделки (или 0 %, если объект у Вас в собственности 5 лет и более). Ниже — детально шаг-за-шагом, с подводными камнями и ссылками на действующие нормы 2025 года.

---

1. Налоговый статус продавца

Главная мысль: если с даты регистрации права прошло ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет в «льготных» случаях), налог в РФ обнуляется для резидента и нерезидента (ст. 217.1 НК РФ).

---

2. Налогообложение в России

2.1 Базовая ставка

• 30 % от большего из двух показателей:

  1. Цена в договоре купли-продажи.

  2. 70 % кадастровой стоимости на 1 января года сделки (если цена ниже) 

2.2 Нулевая ставка

• 0 % при владении объектом ≥ 5 лет (или ≥ 3 лет — наследство, приватизация, дарение близким, единственное жильё) независимо от резидентности.

2.3 Сроки и форма

Штрафы: 5 % от налога за каждый полный/неполный месяц просрочки, максимум 30 % (ст. 119 НК РФ).

---

3. Процедура продажи через представителя

1. Доверенность

   • Нотариус в Германии → апостиль → перевод RU.

   • Либо российское консульство (легализация не нужна).

2. ИНН продавца. Получают удалённо через поверенного (ФНС или «Госуслуги»).

3. Договор (ДКП) + акт передачи, регистрация перехода права в Росреестре (МФЦ / ЭГРН-online).

4. Расчёты

   • Аккредитив в банке или безопасная сделка у нотариуса.

   • Деньги обязательно в рублях; конвертация возможна после зачисления.

5. Декларация. Представитель сдаёт 3-НДФЛ по нотариальной доверенности.

---

4. Вывод средств за рубеж (валютный контроль 2025)

• Германия относится к «недружественным»; переводить выручку сильно ограничено.

  • Перечисления с банковских счетов нерезидентов из «недружественных» стран запрещены, если иное не разрешит правкомиссия/ЦБ.

  • Через системы денежных переводов лимит 10 000 USD в месяц (или экв.) .

• Альтернативы:

  1. Оставить средства на рублёвом счёте в РФ до смягчения мер.

  2. Использовать счёт в «дружественной» юрисдикции (Армения, Казахстан) для межбанковского перевода.

  3. Потратить рубли внутри РФ (инвестиции, личные нужды).

---

5. Двойное налогообложение (Россия ↔ Германия)

• Договор РФ-ФРГ 1996 г. даёт России право облагать прирост от недвижимости в РФ (ст. 6). Германия засчитывает уплаченный в РФ налог как «Steuer­gutschrift».

• Но: указом № 585 от 08.08.2023 РФ частично приостановила ДСН с 38 «недружественными» странами, включая ФРГ; это не лишило Россию права налогообложения, но отменило льготы по ряду статей для источников-выплат.

• В Германии:

  • Если квартира была в собственности > 10 лет — налог 0 % (§ 23 EStG).

  • < 10 лет — прирост облагается по Вашей ставке подоходного налога (14-45 %); российский НДФЛ можно зачесть (в пределах налога, рассчитанного по немецким правилам).

---

6. Подводные камни

1. Неправильная ставка — инспекция доначислит 30 % + пени + 20 % штраф .

2. Цена < 70 % кадастра увеличит налоговую базу.

3. Санкционные риски — блокировка валютных переводов, тип-С счета, курсовые разницы.

4. Ошибки в доверенности — любые оговорки (цена, право подписи актов) должны быть прямо перечислены.

5. Обмен информацией CRS — ФНС сообщит в налоговую ФРГ о сделке.

6. Срок владения — отсчитывается от даты регистрации права в ЕГРН, а не от получения ключей.

---

7. Пошаговый алгоритм действий продавца

1. Проверьте дату регистрации права; если ≥ 5 лет — налог в РФ отсутствует.

2. Закажите кадастровую и рыночную оценку (справка МФЦ, отчёт оценщика).

3. Подготовьте доверенность, заверьте и легализуйте.

4. Откройте руblёвый счёт-нерезидент в банке РФ; получите ИНН.

5. Заключите ДКП (у нотариуса или простая форма + МФЦ).

6. Получите деньги через аккредитив; фиксируйте все платежные документы.

7. Представитель регистрирует переход права; Вы получаете выписку ЕГРН.

8. До 30 апреля следующего года — сдайте 3-НДФЛ; до 15 июля — уплатите налог (если есть).

9. В Германии подайте Einkommensteuer­erklärung; приложите справку о российском налоге (Payment Receipt).

---

8. Практические советы

• Отсрочка продажи до окончания 5-летнего срока уменьшит налоги и валютные риски.

• Если срок < 5 лет и прибыль велика, теоретически можно провести в РФ ≥ 183 дней в год сделки, стать резидентом и платить 13-22 % с возможностью учесть расходы; но это требует реального пребывания.

• Планируйте расходование средств в рублях (инвестиции, family needs) — вывести всё сразу не удастся.

• Держите полный пакет документов минимум 5 лет — налоговая и Росфинмониторинг могут запросить подтверждения источника средств.

---

Важно: эта информация актуальна на 28 апреля 2025 г. и носит справочный характер. Для сложных сделок (особенно с крупной суммой или сроком владения < 5 лет) рекомендую получить письменное заключение юриста-налоговика и проконсультироваться с банком по валютным операциям.